上海的房地產終於跌瞭，而且跌勢兇猛，拖倒瞭全國知名的房地產大亨徐潤。
這一輪致命的“宏觀調控”，並非來自看似無所不能的大清國政府，而是來自更為遙遠的法蘭西。中國與法國在越南劍拔弩張，法國艦隊開到黃浦江外，揚言要封鎖甚至攻擊上海。
此時是1883年年末，農歷癸未年，大清光緒九年。台中市化糞池清理
1大清的地王
在經歷瞭太平天國戰爭之後的近台中通馬桶價錢20年和平發展之後，上海的房地產行業已經發展到瞭政府要伸手分享“和平紅利”的階段。
上海的這一輪房地產高潮，開始於上一年。
1882 年 2 月 4 日，農歷春節的前夕，上海知縣莫祥芝發佈公告： “沿江一帶灘地……必須復丈，並分別追繳租息地價。”
這份上海縣的“1號文件”表明，在經歷瞭太平天國戰爭之後的近20年和平發展之後，上海的房地產行業已經發展到瞭政府要伸手分享“和平紅利”的階段。重估地價，不僅能大大增進地方政府的稅收，更是對這20年來地產增值的特殊“確權”。
在地方政府重估地價的刺激下，上海的地價急劇飆升，楊樹浦、新閘一帶，最高增幅達5倍，依然供不應求。1884年2月7日的《申報》報道說，新閘一帶的土地“今則加至四五倍不止，雖馬路遠者每畝先不過百兩，今亦加至五倍，而且爭相購買，不惜重價”。
上海房地產吸納瞭各種資金，無論白色、灰色乃至黑色渠道，大量的國際國內資金湧進這座東方大都會。整個城市成為一個巨大的工地，“棚戶區”被大規模拆除，二層磚木結構的“石庫門裡弄房屋”到處湧現。
老沙遜、新沙遜、怡和、仁記等一大批外資企業，連同數量更大的小規模華資企業，以及上海地方政府，都為飆升的地價而欣喜不已。
當然，笑得最歡的是徐潤。
這年年僅44歲的徐潤，穩坐“上海地王”的交椅：擁有未建之地2900餘畝，已建之地320畝，共建洋房51所，住宅222間，當房3所，樓平房街房1890餘間，每年可收租金12.29萬餘兩（折合人民幣2458萬元）。
房地產資產之外，徐潤大約在股票投資上還有82萬餘兩，典當、錢莊等34萬餘兩，個人總資產約在340萬兩以上。雖然比胡雪巖傳說中的2000萬兩要少許多，但在上海灘也是首屈一指，而其中房地產資產高居65%以上，也是富豪中極為罕見的。
2意外的商機
洶湧的難民潮，給租界帶來的不是“人道援救”危機，而是巨大的商機。
房地產成為上海乃至大多數有租界的大清國城市的支柱產業，這至少大大出乎這些城市規劃者的最初設想。
鴉片戰爭之後，獲得瞭“五口通商”權利的英國人，在上海圈占瞭租界。
租界的選址，刻意避開瞭華界的繁華區域，而選擇瞭“荒僻”之所。除瞭極少數的“釘子戶”之外，這裡本就不多的原住民，早已拿著英國人支付的不算寒酸的拆遷補償款搬走瞭。在1853年初，上海的租界內隻有500名華人，“人氣”極度蕭條。
在“維穩”的思路下，租界當局通過立法，對房地產實行嚴格控制：獲得土地的外商，必須按照規劃要求，在限期內建造住房或貨棧，否則就是違約，中國地方政府可以會同領事進行查核，收回轉租；如外商將自己租用的土地轉租的，必須平價轉讓，不得加價牟利；每傢外商公司的租地規模，不得超過10畝……
此時的外商，大多是外貿商人，中國市場並不穩定，起伏巨大，他們的生意也不穩定，租界內的“租戶”變動頻繁。在上海租界建立的頭10年間，這裡隻是一個安靜的涉外居民小區，隻有外灘附近的少數幾個商業地塊可當做房地產來操作。
這種牧歌般悠閑的租界“計劃經濟”維持到瞭1853年。這一年，太平天國運動橫掃南中國，“小刀會”乘機在上海暴動，局勢大亂，大量華人湧進租界避難，這使租界人口迅速上升。從1853年初到1854年7月，租界內人口從500人上升到2萬多人，猛增40倍。而在之後的1860～1862年間，租界的總人口攀升到瞭驚人的50萬人。
洶湧的難民潮，給租界帶來的不是“人道援救”危機，而是巨大的商機。難民中的富裕人士，給租界帶來瞭巨額的資金，在租界內消費和投資；難民中的貧窮者，雖然沒有帶來資金，卻帶來瞭廉價的勞動力。而無論貧富，難民們進入租界後，住房是其必須首先面對的剛性需求。巨額資金、廉價勞動力加上剛性的住房需求，這成為上海房地產第一次高潮的動力。精明的外商們立即抓住瞭這一機會，開始大量建造住房，出租給華人，高檔房屋由富人們消受，簡陋的板房則由貧民們廉租。資料表明，19世紀60年代的上海房地產市場，僅僅租賃就可獲得高達30%～40%的利潤。在商界的巨大壓力下，租界當局開始修改法律，為房地產行業松綁。1854年，租界當局的《上海土地章程》修訂案，經英、美、法三國領事商定，正式頒行。這個升級版本，取消瞭以往對房地產的諸多限制，如外資公司10畝地的圈地上限、房屋和地塊不得加價轉讓、不得租給中國人、華人不得興建新的房屋等限制都被廢止，在法律層面上束縛房地產發展的一切障礙都被清除，租界當局再度表露出瞭為資本、商界服務的敏銳與效率。
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